IMU SUGLI IMMOBILI IN CORSO DI COSTRUZIONE E PRIVI DI RENDITA

 

Un argomento che interessa molti cittadini, e non privo di dubbi e interrogativi, è quello relativo al pagamento dell’Imposta Municipale Unica con riferimento a tutti quegli immobili in corso di costruzione e in generale privi di rendita catastale.

La questione è stata portata all’attenzione della Suprema Corte di Cassazione, che nel 2013 si è pronunciata con una importante sentenza, ma di fatto non può dirsi ancora risolta, poiché i Comuni non hanno adottato un orientamento univoco, lasciando aperti molti interrogativi e senza dubbio anche molti contenziosi.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 10735 dell’8 maggio 2013.

Con la sentenza n. 10735/2013, la Suprema Corte ha stabilito che sono esenti dal pagamento dell’Imu gli immobili in via di costruzione, i lastrici solari e in generale le categorie fittizie, prive di rendita catastale.

La Corte ha chiarito due concetti; il primo è che “la nozione di fabbricato rispetto all’area su cui esso insiste, è unitaria, nel senso che, una volta che l’area edificabile sia comunque utilizzata, il valore della base imponibile ai fini dell’imposta si trasferisce dall’area stessa all’intera costruzione realizzata”.

Inoltre, la Cassazione ha stabilito che “per l’applicazione dell’imposta sul “fabbricato di nuova costruzione”, la norma individua due soli criteri alternativi: la data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, quella di utilizzazione, senza alcun riferimento alla divisione del fabbricato in piani o porzioni (Cass. n. 22808 del 2006)”.

Cosa si intende per categorie fittizie?

Le categorie catastali vengono individuate attraverso dei simboli che stanno ad indicare la destinazione d’uso delle unità immobiliari urbane.

Per “categorie fittizie” si intendono quelle categorie alle quali non è associabile una rendita catastale, e sono così classificate:

• F1 = area urbana: in questa categoria rientrano le aree o corti situate a piano terra di fabbricati già accatastati all’urbano;
• F2 = unità collabenti: si tratta di fabbricati diroccati, con tetto crollato e comunque inutilizzabili;
• F3 = unità in corso di costruzione: sono le unità in cui non c’è stata ancora l’ultimazione dei lavori;
• F4 = unità in corso di definizione: in questa categoria rientrano tutte quelle costruzioni non definite nella consistenza e nella destinazione d’uso;
• F5 = lastrico solare: sono le terrazze e le aree libere sopra unità immobiliari già preesistenti.

Cosa si intende per rendita catastale?

La rendita catastale è un valore che viene attribuito per fini fiscali agli immobili produttivi di reddito. Non bisogna confondere il valore catastale con quello di mercato: il primo è un valore presunto dallo Stato per fini fiscali e calcolato sulla base di vari coefficienti specifici; il valore di mercato, invece, è il prezzo per l’acquisto dell’immobile, e di regola è più alto rispetto al valore catastale.

La rendita catastale si calcola con riferimento alle dimensioni dell’immobile (superficie, vani) e al valore assegnato in base alla zona in cui l’immobile è ubicato.

Per conoscere la rendita catastale occorre essere in possesso dei dati catastali (Comune, sezione, foglio, particella e subalterni) che si possono ottenere facilmente chiedendo una visura catastale all’ufficio del catasto.

Qual è il ragionamento della Corte di Cassazione?

Il ragionamento della Corte di Cassazione nella sentenza n. 10735/2013 è assai semplice: il tributo non è dovuto sugli immobili in costruzione e su quelli che non hanno una rendita perché siccome l’Imposta municipale unica è dovuta in base alla legge su fabbricati e su aree fabbricabili, un bene non può essere considerato né un fabbricato né un’area fabbricabile se non è ultimata la sua costruzione oppure se non è utilizzato o, infine, se è privo di rendita.

Su queste premesse, quindi, tutti gli immobili accatastati nelle categorie F1, F2, F3, F4 ed F5 essendo appunto immobili in corso di costruzione, non utilizzati e privi di rendita non dovrebbero essere soggetti al pagamento dell’Imu.

Definire un’unità immobiliare in corso di costruzione significa riconoscerne lo stato d’inagibilità e la mancata produzione di reddito istantanea.

La particolarità dell’unità in corso di costruzione è che le varie parti non sono né utilizzabili né accessibili. Dunque, si tratta di immobili che non producono reddito.

Come si sa, per IMU e TASI, per il calcolo della base imponibile di un immobile, il punto di partenza è la rendita catastale.

In tal caso, dunque, mancando la rendita non ci sarebbe la base di calcolo per i due tributi e da ciò discenderebbe la completa esenzione.

Anche il Ministero dell’Economia si è allineato a questa interpretazione, tuttavia non tutti i Comuni si sono uniformati.

Dunque, l’incertezza permarrà sino ad una nuova regolamentazione chiarificatrice, o ad una pronuncia della Sezioni Unite sul punto.

Cosa può fare il cittadino che riceve un avviso di accertamento per mancato pagamento, totale o parziale, dell’Imu sugli immobili privi di rendita?

Se il Comune esige il pagamento dell’Imu sugli immobili rientranti nelle categorie F1, F2, F3, F4 ed F5 del catasto, il cittadino che, in assenza di precisa regolamentazione, ha comunque dalla sua parte la sopra citata sentenza della Corte di Cassazione, può inoltrare un’istanza all’Ente creditore, cioè al Comune dove sono situati gli immobili, in cui si chiede il riesame o l’annullamento in autotutela.

• ISTANZA IN AUTOTUTELA: si tratta di un’istanza in carta semplice, nella quale si espongono tutti gli elementi per cui il contribuente ritiene che il tributo richiesto non sia dovuto e pertanto si chiede l’annullamento o la rettifica dell’accertamento; all’istanza va allegata anche tutta la documentazione comprovante le proprie ragioni (ad esempio una visura catastale dalla quale emerga la categoria dell’immobile).

L’Ente dovrà rispondere, entro un termine ragionevole, accogliendo o rigettando l’istanza.

Non è necessaria, in questa fase, l’assistenza di un avvocato, poichè l’istanza in autotutela è un atto che può essere presentato direttamente dal cittadino.

In quest’ultimo caso, sarà sempre possibile proporre ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale, entro 60 giorni dalla notifica dell’accertamento.

• RICORSO ALLA COMMISSIONE TRIBUTARIA: per le controversie di valore non superiore a

20.000 € è previsto l’obbligo di mediazione; il ricorso dovrà pertanto contenere istanza di mediazione ed essere depositato presso il Comune entro 60 giorni dalla notifica.

Successivamente, entro 30 giorni dalla data di deposito presso l’Ente, il ricorso andrà depositato presso la Commissione Tributaria Provinciale, versando il contributo unificato dovuto in base al valore della controversia.