Come comportarsi quando il vicino, nell’esecuzione dei lavori di ristrutturazione, abbia causato danni?

Il condomino che si ritenga leso dai lavori di ristrutturazione altrui deve informare dell’accaduto il proprietario dell’appartamento e l’amministratore.

Tale prima informazione può essere resa sia via fax che via mail.
E’ sempre preferibile munirsi di fotografie che attestino lo stato dei luoghi e gli eventuali residui presenti a terra.

Se trascorrono giorni senza che si ottenga alcuna risposta, il condomino leso deve rivolgersi ad un legale.

Quest’ultimo provvederà alla redazione di una lettera formale con la quale si richiede un indennizzo per i danni subiti.

Se l’importo del danno lamentato non supera i 50.000 euro, la richiesta di risarcimento deve necessariamente essere preceduta da un tentativo di negoziazione assistita.

Risarcimento danni per lavori in appartamento

La responsabilità ricade sul vicino o sull’impresa che ha materialmente eseguito i lavori di ristrutturazione?

Il vicino, in quanto proprietario dell’appartamento in cui sono eseguiti i lavori, è ritenuto responsabile anche per gli eventuali danni provocati dall’impresa cui si è affidato.

La domanda risarcitoria, quindi, deve in ogni caso essere inviata al vicino e, solo a titolo informativo, può essere inviata anche alla ditta.

Per i lavori mal eseguiti, poi, l’impresa dovrà rispondere direttamente nei confronti del committente, il quale, però, è tenuto ad osservare l’obbligo di denunciare alla ditta stessa le difformità e i vizi entro 60 giorni dalla scoperta.

E’ sufficiente, per potersi rivalere sull’impresa, che il committente abbia inviato una raccomandata con cui ha chiesto all’impresa di eliminare i danni.

L’invio della raccomandata non è necessario nei casi in cui la ditta stessa riconosce l’esistenza dei danni e si impegna a provvedere alla loro eliminazione.

In sintesi, il danneggiato deve chiedere il risarcimento dei danni al condomino, il quale a sua volta si rivolge all’impresa autrice del danno.

Se l’impresa si rende immediatamente disponibile a riparare il bene danneggiato e a provvedere, mediante la propria assicurazione, a corrispondere al danneggiato un equo risarcimento per il danno subìto, il singolo condomino è esonerato da qualsiasi responsabilità.

La responsabilità della ditta esecutrice, tuttavia, non implica l’impunità assoluta del committente.

Quest’ultimo, infatti, è condannabile in via solidale quando abbia affidato l’esecuzione dei lavori ad un’impresa che difettava palesemente delle necessarie capacità tecniche ed organizzative per eseguirli.

E’ condannabile in solido, inoltre, anche quando l’appaltatore, nel concreto svolgimento del lavoro, sia stato un mero esecutore dei suoi ordini e privato della propria autonomia.

Il cittadino spesso commette l’errore di ritenere che sia sufficiente agire direttamente nei confronti dell’assicurazione della ditta esecutrice, saltando pienamente la fase di richiesta danni al condomino.

A differenza di quanto avviene in materia di infortunistica stradale, dove è possibile agire direttamente contro l’assicurazione del danneggiante, nel caso dei danni da lavori del condomino non è affatto possibile imporre direttamente all’assicurazione della ditta esecutrice un pagamento in via bonaria.

Devono essere rispettati orari particolari per poter eseguire i lavori in appartamento?

Per quanto riguarda le parti in comune, spetta ad ogni singolo regolamento condominiale la previsione di divieti e limiti orari.

L’appartamento, in quanto proprietà privata, non è di competenza dell’amministratore condominiale.

E’ criterio comune, tuttavia, quello secondo cui i lavori che provocano rumori devono essere svolti dalle 7 del mattino fino alle 17.00, osservando comunque due ore di silenzio ed evitando di provocare un rumore eccessivo.

Devono essere evitati rumori e fastidi il sabato, la domenica e, più in generale, nei giorni festivi.
Se i lavori vengono eseguiti in giorni o in orari espressamente vietati e generando un rumore eccessivo, può essere mosso, nei confronti del proprietario dell’immobile, un esposto alla magistratura per intimargli il divieto di proseguire i lavori rumorosi.

E’ sempre preferibile, quindi, affidare i lavori ad una ditta competente, la quale sia consapevole dell’esigenza di rispettare determinati orari per evitare sanzioni.

E’ necessario chiedere l’autorizzazione del condominio per poter effettuare lavori nel proprio appartamento?

In base ad una previsione generica contenuta nel codice civile, chi ha intenzione di effettuare lavori all’interno del proprio appartamento è tenuto a darne comunicazione all’amministratore di condominio, il quale, a sua volta, informerà l’assemblea.

Vige il divieto, per il condomino, di eseguire nel proprio appartamento lavori che possano recare danno alle parti comuni o che determinino un pregiudizio alla stabilità dell’edificio.

Il singolo regolamento condominiale, a condizione che sia accettato all’unanimità da ogni condomino, può limitare o vietare la realizzazione di determinate opere nelle proprietà individuali.

Il regolamento condominiale approvato all’unanimità, ad esempio, può vietare l’installazione di determinate tende o la creazione di verande.

Per quanto riguarda i lavori non espressamente vietati dal regolamento condominiale, invece, il proprietario è libero di procedere indipendentemente dall’autorizzazione dell’assemblea.

E’ comunque necessario informare l’amministratore anche se la norma che lo impone è piuttosto generica ed aperta ad una valutazione caso per caso.

Usando il buon senso, quindi, si può ritenere che la comunicazione all’amministratore non sia necessaria per i lavori che non arrecherebbero alcun danno al condominio.

In quanto tempo si prescrivono i danni per lavori fatti male?

In caso di ristrutturazione fatta male, la garanzia prevista dal Codice Civile va in prescrizione dopo due anni dalla consegna dei lavori.

I difetti dovuti ai lavori effettuati male dovranno essere denunciati entro 60 giorni dalla scoperta degli stessi, tramite formale domanda di risarcimento danni.

Nel caso in cui il difetto è idoneo a danneggiare la stabilità stessa dell’edificio, tuttavia, la prescrizione è di 10 anni ed il tempo concesso per formalizzare la richiesta di risarcimento danni si allunga ad un anno dalla scoperta dell’errore.

Tale richiesta formale non si rende necessaria nei casi in cui la ditta che ha effettuato i lavori riconosca l’errore ed offra la propria disponibilità a rimediare.

Che cosa si intende precisamente per momento in cui si scopre il difetto?

Secondo la giurisprudenza più accreditata, tale momento coincide con l’acquisizione della consapevolezza circa il fatto che il danno sia diretta conseguenza di responsabilità dell’impresa che ha eseguito i lavori.

La consapevolezza, più precisamente, decorre da quando viene effettuata una perizia tecnica che accerta gli indizi di responsabilità.