Chiunque abbia avuto un immobile residenziale dato in locazione e sia incorso nella spiacevole situazione in cui l’affittuario non ha pagato regolarmente l’affitto, sa bene quante problematiche questo fenomeno possa causare.

In caso in cui l’affittuario non paghi il canone di locazione, è previsto per il proprietario un procedimento a tutela del diritto di proprietà, chiamato sfratto per morosità, che gli consente di entrare in tempi più brevi del rito ordinario nel possesso dell’immobile libero.

Sfratto per morosità: modi, costi e tempi

Per comprendere come si applica lo sfratto per morosità bisogna vedere i presupposti della disciplina e come essa si formuli.

Tale procedimento sommario speciale, però, ha sostanzialmente lo scopo di facilitare e rendere il più agile possibile lo sfratto del soggetto moroso e rimettere il legittimo proprietario nella disponibilità dell’immobile, il prima possibile.

Lo sfratto per morosità è previsto nell’articolo 658, comma 1 del Codice di Procedura Civile.

I presupposti dello sfratto per morosità

Per poter procedere a questo procedimento speciale devono ricorrere alcuni presupposti.

Innanzitutto è necessario che sia presente un contratto regolare di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, per iscritto.

Deve essere chiaro che non è possibile ricorrere allo sfratto per morosità in caso di solo accordo verbale fra il proprietario e l’affittuario.

In secondo luogo, è necessario che sia incorso da parte del conduttore il mancato pagamento del canone di locazione pattuito di almeno due mensilità dopo venti giorni dalla scadenza, ovvero che entro venti giorni dalla scadenza non siano stati pagati gli oneri accessori.

Questo criterio, però, si riferisce alle sole locazioni ad uso abitativo e non in quelle ad uso commerciale.

La legittimazione attiva (cioè chi deve agire in giudizio) spetta al locatore, ma può agire anche l’erede o il comproprietario o il legatario.

Legittimato passivo, e convenuto nel giudizio civile, è invece il conduttore (o più conduttori, se ve ne sono più di uno).

La competenza del giudizio spetta al tribunale del luogo dove si trova il bene immobile relativo alla controversia.

Tale competenza è inderogabile.

Come si procede in caso di morosità?

In caso di morosità, in genere il locatore prima di agire in giudizio cerca di ottenere in maniera informale il pagamento delle mensilità dovute.

Laddove non vi ci riesca, può scrivere una lettera di diffida, inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno per essere certo della notificazione al destinatario.

Nella lettera di sollecita il conduttore al pagamento dei canoni e lo si invita a liberare entro un certo termine l’abitazione.

Vale la pena altresì inserire nella lettera di diffida l’espressione della propria volontà di ricorrere al Tribunale in caso di mancato adempimento.

Se la lettera di diffida non ottiene l’effetto voluto, si procede con l’atto di intimazione di sfratto per morosità. Con tale procedura formale il locatore contestualmente cita in udienza di convalida il conduttore, e invia anche ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Per poter ottenere dal giudice del Tribunale la richiesta di intimazione per lo sfratto per morosità, il locatore deve presentare una copia del contratto di locazione (che logicamente deve essere registrato); una copia delle ricevute dei pagamenti d’affitto e i solleciti, eventualmente inviati al soggetto inadempiente.

Una volta che giunga l’udienza di convalida, potremo avere diverse ipotesi:

⁃ il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida. In questo caso il giudice potrà concedere subito al proprietario l’ordinanza con la quale chiedere formalmente lo sgombero dell’immobile, e realizzare così lo sfratto, oppure potrà rinviare al rito ordinario il giudizio per decidere sulle cause di opposizione che sono state presentate dal conduttore.

⁃ il conduttore si presenta e non fa opposizione, ovvero non si presenta. Se ci sono i presupposti ex lege e se si produce l’attestazione che la morosità non è cessata, il giudice emette ordinanza di convalida di sfratto e fissa una data per l’ottenimento del rilascio (forzato) del bene immobile con l’aiuto di ufficiali giudiziari.

⁃ il conduttore si presenta e salda il dovuto; ovvero si presenta e chiede al giudice quello che viene comunemente chiamato “termine di grazia”. Con tale termine si concede un periodo non superiore a 90 giorni per saldare il debito. Non oltre dieci giorni dalla cessazione del termine viene rinviata l’udienza (solo per le locazioni ad uso abitativo).

L’ordinanza costituisce il titolo esecutivo per ottenere il rilascio. Previa notifica dell’atto di precetto, se non sono trascorsi dieci giorni dal termine fissato dal giudice per l’adempimento, il locatore procede con l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziaria che esegue personalmente lo sfratto all’ora e il giorno indicati dal conduttore; se necessario, in questo frangente, potranno anche intervenire le forze dell’ordine per assicurare lo sgombero.

I tempi dello sfratto di morosità

I tempi previsti per il rimedio dello sfratto per morosità, come avevamo accennato, sono ridotti rispetto a quelli previsti per il rito civile.

In particolare i tempi sono di circa tre mesi, dei quali uno viene impiegato per ottenere la prima udienza del giudice, che poi eventualmente emetterò l’intimazione di convalida dello sfratto di morosità; due o massimo tre mesi per ottenere concretamente lo sfratto (ma più tempo occorre nel caso in cui il conduttore abbia richiesto il termine di grazia).

Non c’è sfratto per morosità incolpevole

Lo sfratto per morosità non può essere richiesto nei confronti di un soggetto che non paghi il canone non per sua colpa (morosità incolpevole).

La morosità incolpevole si verifica in caso di perdita, o riduzione significativa della capacità reddituale del nucleo familiare (ad esempio perdita del lavoro, mancato rinnovo del contratto, malattia grave, decesso di un membro della famiglia).

Il soggetto potrà quindi ricorrere ad un apposito fondo che permette di far fronte ad un momento di difficoltà, ma il locatore non potrà esercitare il rimedio dello sfratto per morosità.

Il fondo in questione viene gestito dagli enti locali, dando la precedenza agli inquilini destinatari di un provvedimento di rilascio esecutivo; gli enti locali erogano le prestazioni patrimoniali del fondo alle famiglie in difficoltà per i motivi che abbiamo visto; l’erogazione complessiva del contributo non può superare in ogni caso il tetto di 8mila euro.