1. Chi è responsabile per la muffa sulle pareti di una casa nuova?

E’ prevista la responsabilità del condominio per tutte quelle ipotesi in cui in un appartamento affiorino muffe o difetti da cattiva coibentazione.

Tuttavia il condominio può rivalersi sull’impresa costruttrice, responsabile dei difetti di costruzione presenti nell’immobile al momento della consegna.

E’ quanto ha stabilito la Corte d’Appello di Milano con la sentenza n. 2680/2015.

Nel caso in questione, infatti, gli accertamenti eseguiti avevano chiarito che i danni non erano imputabili ad una manutenzione carente da parte del proprietario bensì a difetti che erano presenti nell’appartamento fin dalla vendita.

Il proprietario si è visto riconoscere sia il risarcimento dei danni patrimoniali, consistenti nelle spese da sostenere per le riparazioni, sia il riconoscimento dei danni non patrimoniali derivanti dai problemi di salute insorti.

Il condominio, da parte sua, è stato condannato al risarcimento, in qualità di curatore delle parti comuni, ma con la possibilità di rivalersi sull’impresa costruttrice.

L’azione di responsabilità nei confronti del costruttore può essere promossa dall’amministratore di condominio o direttamente dai condomini entro dieci anni dal compimento dell’opera.

 

2. Chi deve rimuovere la muffa in un appartamento locato? L’inquilino o il proprietario?

 

Qualora il conduttore subisca danni alla salute a causa delle condizioni abitative dell’alloggio, la responsabilità è ascrivibile al locatore dell’immobile.

Non rileva il fatto che il conduttore, al momento della stipula del contratto, fosse a conoscenza o meno dell’esistenza delle anomalie presenti nell’appartamento.

Bisogna tuttavia distinguere il caso in cui il problema sia strutturale da quello in cui la muffa deriva da una scorretta manutenzione ordinaria.

Rientriamo nel primo caso quando la muffa sia causata da infiltrazioni o da pareti esterne non adeguatamente isolate.

Talvolta gli inquilini che si trovano a dover fronteggiare situazioni del genere, decidono di autoridursi il canone di locazione o di non pagarlo proprio. Ma possono farlo? Il conduttore non può sospendere autonomamente il pagamento della locazione.

E’ comunque tutelato dall’art 1578 c.c., il quale prevede che il conduttore possa domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo se, al momento della consegna, l’immobile locato era affetto da vizi che ne diminuivano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito.

Condizione necessaria è che si tratti di un vizio che, al momento della stipula del contratto, non poteva essere conosciuto dall’inquilino.

Nel caso in cui la muffa comporti danni alla salute, invece, la risoluzione del contratto può essere richiesta anche se i vizi erano conosciuti.

La muffa può poi essere provocata da comportamenti scorretti dell’inquilino, quali l’areazione insufficiente o la continua presenza di biancheria posta ad asciugare all’interno della casa.

 

3. Cosa deve fare l’inquilino che riscontra presenza di muffa?

 

L’inquilino deve comunicare per iscritto al proprietario il problema riscontrato, individuando un termine entro cui la muffa dovrà essere rimossa.

E’ consigliabile allegare alla lettera una documentazione fotografica o una relazione tecnico professionale che attestino le condizioni di mancata igiene dell’immobile.

Potrà essere richiesta la perizia di un tecnico per stabilire chi è il responsabile.

Qualora risulti che la muffa si è formata per le cattive abitudini dell’inquilino, il proprietario ha la facoltà di richiedere la risoluzione del contratto.

 

4. Quali danni può provocare la presenza di muffa?

 

Il proprietario di un appartamento in cui si verifica l’insorgenza di muffa, causata da cattiva coibentazione, ha diritto al risarcimento tanto di danni patrimoniali quanto di danni non patrimoniali.

A pagare è in prima istanza il condominio che, ex art 2051 c.c., nella sua qualità di custode delle parti comuni, è tenuto al risarcimento del danno.

Risarcimento danni per Muffa

Il condominio può comunque rivalersi sulla ditta costruttrice, colpevole di aver consegnato l’immobile affetto da vizi di costruzione.

La responsabilità del costruttore deriva ex art 1669 c.c. e, a tal proposito, è interessante la sentenza n. 14650/2013 della Corte di Cassazione.

Questa ha considerato rientranti nella nozione di <<gravi difetti>> di cui all’art 1669 c.c. anche quei difetti, quali appunto la scorretta coibentazione, che non richiedono interventi di manutenzione straordinaria bensì per cui è sufficiente un’ordinaria manutenzione.

I gravi difetti di costruzione di cui all’art 1669 c.c. possono consistere in tutte quelle alterazioni che incidono sulla funzionalità globale dell’opera, menomando in maniera significativa il godimento dell’opera medesima.

Oltre ai danni patrimoniali, la presenza di muffa nell’abitazione determina anche l’insorgenza di danni non patrimoniali, riconducibili alla fattispecie dei danni alla salute.

La tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interpretativo e deve essere garantita anche in quei casi in cui il conduttore sia a conoscenza dell’esistenza di anomalie dell’appartamento fin dal momento della stipula del contratto.

Tale principio è stato stabilito dalla Corte di Cassazione che, con sentenza n. 38559/2014, ha accolto il ricorso di due coniugi che avevano perso un figlio per esalazioni di ossido di carbonio mentre si trovava in un bagno privo di finestre dell’appartamento preso in locazione.

La Corte ha condannato il locatore al risarcimento del danno alla salute subito dal conduttore, non attribuendo alcuna rilevanza al fatto che le condizioni dell’immobile fossero note al conduttore fin dall’inizio.

La tutela del diritto alla salute emerge anche da altre interessanti sentenze pronunciate dalla Corte di Cassazione, quale ad esempio la sentenza n. 18247/2014.

In questo caso la Corte ha esortato il condominio a non destinare al portiere un alloggio insalubre ed affetto da muffe poiché, qualora il dipendente si ammalasse o riscontrasse un peggioramento di patologie respiratorie già esistenti, i proprietari saranno tenuti al risarcimento del danno biologico.

Anche i condomini, abitanti in casa di proprietà, hanno diritto alla liquidazione del danno non patrimoniale qualora abbiano passato fino a cinque anni in un immobile che, a causa delle infiltrazioni, è risultato scarsamente adeguato alle esigenze abitative.

In questo caso deve essere prodotta in giudizio una documentazione che possa dimostrare la stretta correlazione fra l’insorgenza di una forma allergica (o altra patologia respiratoria) e la presenza di muffe.

Sicuramente si rientra in un’ipotesi di tutela risarcitoria non patrimoniale perché il pregiudizio subito è conseguenza di una lesione ingiusta di un interesse giuridicamente protetto.

Si integra la lesione del diritto che giustifica il risarcimento quando il pregiudizio causato alla salute dalla muffa sia serio, dimostrabile e concretamente percepibile.